부동산을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있지만 매각이나 사용 방법에 관한 합의가 이루어지지 않으면 공유관계를 계속 유지하기 어려워집니다.

한 사람은 부동산 전체를 매각하자고 하고 다른 사람은 계속 거주하겠다고 하거나 특정 공유자가 자신의 지분만 매수해 달라고 요구하면서 갈등이 시작되는 경우가 많습니다.

협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다.

이때 가장 많이 걱정하는 부분이 법원에서 부동산 전체를 경매하라는 판결을 내릴 수 있는지와 경매되면 자신의 지분에 해당하는 돈을 얼마나 받을 수 있는지입니다.

공유물분할청구소송 경매는 판결만으로 부동산이 즉시 매각되거나 공유자에게 돈이 지급되는 절차가 아닙니다.

경매분할 판결이 확정된 뒤 별도로 경매를 신청하고 감정평가, 매각기일, 낙찰과 대금 납부 및 배당절차를 거쳐야 합니다.

경매에서는 일반 매매보다 낮은 가격으로 매각될 가능성이 있고 근저당권, 압류와 임차보증금 등 권리관계에 따라 실제 배당액이 줄어들 수 있습니다.

따라서 소송을 제기하기 전부터 현물분할, 가격배상, 임의매각과 경매분할 중 어느 방법이 가장 적합한지 비교해야 합니다.

공유물분할청구소송 경매 핵심요약

한눈에 보는 핵심정보

구분내용청구권자원칙적으로 공유자라면 지분 크기와 관계없이 청구 가능상대방나머지 공유자 전원관할 법원원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 법원기본 원칙재판상 공유물분할은 현물분할이 원칙경매분할 요건현물로 나눌 수 없거나 현물분할 시 가치가 현저히 감소할 우려가 있는 경우다른 분할 방법현물분할 가격배상 임의매각 조정경매 대상원칙적으로 지분이 아니라 공유물 전체판결 후 절차판결 확정 후 별도의 공유물분할을 위한 경매 신청배당 기준매각대금에서 집행비용과 우선권 등을 처리한 뒤 지분에 따라 배분예상 기간소송과 경매를 합하면 1년 6개월 이상 걸릴 가능성주요 위험유찰 저가매각 담보권 배당 점유 문제 세금진행 난이도권리관계와 공유자 수 및 부동산 성격에 따라 달라짐

법적 근거

공유자는 분할금지 약정 등 특별한 사정이 없다면 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

공유자 사이에 분할 방법에 관한 협의가 이루어지지 않으면 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다.

재판상 분할에서는 현물로 나누는 것이 원칙입니다.

현물분할이 불가능하거나 현물로 나누면 부동산 가치가 현저하게 감소할 우려가 있을 때에는 법원이 공유물 전체의 경매를 명하고 매각대금을 나누도록 할 수 있습니다.

신청 대상

공동으로 소유한 토지, 단독주택, 상가, 공장, 임야와 아파트 등이 대상이 될 수 있습니다.

다만 집합건물 대지의 일부처럼 다른 법률에 따라 분할이 제한되는 재산도 있으므로 공유지분이 있다는 사실만으로 항상 분할청구가 가능한 것은 아닙니다.

시효 또는 기간

공유물분할청구권에는 일반적인 금전채권과 같은 단기 소멸시효가 적용되는 것은 아닙니다.

공유관계가 유지되는 동안 원칙적으로 분할을 청구할 수 있습니다.

다만 공유자들이 일정 기간 분할하지 않기로 약정했다면 유효한 약정 기간에는 청구가 제한될 수 있습니다.

핵심 쟁점

• 현물로 나눌 수 있는 부동산인지

• 현물분할 후 경제적 가치가 현저히 감소하는지

• 특정 공유자의 단독 취득과 가격배상이 가능한지

• 공유자 중 일부가 실제 거주하거나 영업하고 있는지

• 부동산 전체의 적정 시가가 얼마인지

• 근저당권·가압류·압류·임차권이 있는지

• 공유자별 지분과 비용 부담이 정확한지

• 경매 후 각 공유자가 실제 받을 배당액이 얼마인지

• 상속재산분할과 공유물분할 중 어느 절차가 필요한지

예상 기간

공유자와 권리관계가 단순하고 조정이 성립하면 수개월 안에 끝날 수 있습니다.

판결까지 진행되는 일반적인 사건은 1심에 약 6개월에서 1년 이상 걸릴 가능성이 있습니다.

감정평가와 측량이 필요하거나 공유자가 많으면 1년에서 2년 이상 이어질 수 있습니다.

경매분할 판결 후 실제 경매와 배당까지 진행하면 추가로 6개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다.

예상 비용

인지대, 송달료, 감정료, 측량비용과 변호사 보수 등이 발생할 수 있습니다.

경매절차에서는 경매신청 비용, 감정평가 비용, 현황조사 비용과 송달비용 등이 추가될 수 있습니다.

구체적인 비용은 부동산 가액, 공유자 수, 권리관계와 감정 필요 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

30초 핵심정리

공유물분할청구소송에서 경매는 첫 번째 선택이 아니라 현물분할이 어렵거나 현물로 나누면 가치가 현저히 낮아질 때 선택되는 방법입니다.

경매분할 판결을 받았다고 바로 돈을 받는 것은 아니며 판결 확정 후 별도의 경매를 신청해야 합니다.

유찰과 선순위 권리로 배당액이 예상보다 줄어들 수 있으므로 소송 전에 감정가와 담보채무 및 예상 배당액을 계산해야 합니다.

이런 분이라면 반드시 확인하세요

• 공동소유한 아파트를 한 사람이 독점적으로 사용하고 있는 경우

• 상속받은 부동산의 분할 방법에 합의하지 못한 경우

• 공유지분을 낙찰받았지만 다른 공유자가 매수나 매각을 거부하는 경우

• 공유자 중 일부만 전체 부동산의 매각을 원하는 경우

• 공유토지를 물리적으로 나누기 어려운 경우

• 다른 공유자가 지나치게 낮은 가격으로 지분을 매수하려는 경우

• 공유물분할소송에서 상대방이 경매분할을 요구하는 경우

• 부동산 전체가 경매되면 거주지를 잃을 우려가 있는 경우

• 근저당권과 압류가 설정된 공유 부동산을 나누려는 경우

• 경매 후 실제 배당액을 미리 계산하고 싶은 경우

• 특정 공유자가 부동산 전체를 취득하고 정산금을 지급하려는 경우

• 공유자의 소재를 알 수 없거나 연락이 되지 않는 경우

실제 해결 사례

다음 사례는 절차를 설명하기 위해 재구성한 예시입니다.

형제 세 명이 부모에게서 단독주택과 부속토지를 상속받아 각 3분의 1 지분으로 소유하고 있었습니다.

첫째는 해당 주택에서 오랫동안 거주하며 부동산을 단독으로 취득하기를 원했고 둘째와 셋째는 전체 부동산을 매각한 뒤 대금을 나누자고 요구했습니다.

첫째가 제시한 지분매수 가격과 다른 형제들이 요구하는 가격의 차이가 커 협의가 이루어지지 않았습니다.

둘째가 공유물분할청구소송을 제기하면서 부동산 전체를 경매해 대금을 나누어 달라고 요구했습니다.

그러나 경매가 진행되면 유찰로 가격이 낮아질 가능성이 있었고 첫째도 객관적인 시가를 기준으로 다른 형제들의 지분을 매수할 의사와 자금 능력이 있었습니다.

이 경우 법원은 반드시 원고가 요구한 경매 방식대로만 판단하는 것은 아닙니다.

부동산의 형태와 이용관계, 첫째의 거주 사정, 공유자들의 지분 및 첫째의 대금 지급 능력을 검토해 첫째가 부동산 전체를 취득하고 다른 형제들에게 적정한 지분가격을 지급하는 가격배상 방식을 검토할 수 있습니다.

다른 예시로 여러 명이 작은 아파트 한 채를 공유하고 있었지만 어느 누구도 부동산 전체를 취득할 의사나 자금 능력이 없었던 경우를 생각할 수 있습니다.

아파트 한 채는 물리적으로 각 지분에 맞춰 나누기 어려우므로 현물분할이 사실상 곤란합니다.

공유자 전원이 임의매각에도 합의하지 못했다면 법원이 아파트 전체를 경매해 매각대금을 지분에 따라 나누는 경매분할을 선택할 가능성이 있습니다.

실무에서는 경매판결을 받는 것보다 경매 예상 낙찰가와 담보권을 반영한 실수령액을 먼저 계산하는 것이 중요합니다.

경매로 받을 금액보다 합의매각이나 가격배상으로 받을 금액이 더 클 가능성이 있기 때문입니다.

공유물분할청구소송 경매란?

공유물분할청구소송 경매는 공유자들이 부동산을 현물로 나눌 수 없고 특정 공유자의 단독 취득도 적절하지 않을 때 법원이 공유물 전체의 매각을 명하고 그 매각대금을 나누도록 하는 분할 방법입니다.

이를 대금분할 또는 경매분할이라고 부르기도 합니다.

일반적인 채무자의 재산을 압류해 채권을 회수하는 강제경매와 달리 공유관계를 해소하기 위해 진행하는 경매라는 점에서 차이가 있습니다.

쉬운 설명

두 사람이 아파트 한 채를 절반씩 소유하고 있다면 아파트를 물리적으로 반으로 나누기는 어렵습니다.

한 사람이 다른 사람의 지분을 적정한 가격에 매수할 수도 없다면 아파트 전체를 매각해 매각대금을 절반씩 나누는 방법을 고려할 수 있습니다.

협의매매가 불가능할 때 법원이 명한 경매를 통해 이를 실현하는 것이 경매분할입니다.

공유물분할의 취지

공유관계에서는 부동산 전체를 처분하거나 중요한 변경을 하려면 다른 공유자의 협력이 필요합니다.

의견 충돌이 계속되면 재산을 효율적으로 사용하거나 처분하기 어려워집니다.

공유물분할청구권은 공유자가 원하지 않는 공동소유 관계에서 벗어날 수 있도록 하는 권리입니다.

법원이 경매를 명할 수 있는 요건

법원은 재판상 공유물분할에서 현물분할을 우선 검토해야 합니다.

단순히 공유자들이 경매를 원하거나 현물분할이 불편하다는 사정만으로 경매를 선택하는 것은 아닙니다.

부동산의 성질, 위치, 면적, 이용현황과 분할 후 경제적 가치 등을 검토해 다음 사정이 인정되어야 합니다.

• 물리적·법률적으로 현물분할이 불가능한 경우

• 현물분할은 가능하지만 분할 후 각 부분의 가치가 현저히 감소하는 경우

• 분할 후 부동산의 통상적 이용이 어려워지는 경우

• 도로 접근성이나 건축 가능성이 크게 훼손되는 경우

• 다른 공평한 분할 방법을 찾기 어려운 경우

변호사가 가장 먼저 확인하는 사항

• 최신 부동산 등기사항증명서

• 공유자 전원과 지분비율

• 지분 취득 원인

• 부동산의 현황과 점유자

• 토지와 건물의 관계

• 근저당권·압류·가압류·임차권

• 분할금지 약정

• 현물분할 가능성

• 지분매수 의사와 자금 능력

• 감정가와 예상 경매 낙찰가

• 세금과 경매비용

• 상속재산분할 완료 여부

적용 대상 및 요건

공유물분할청구소송을 제기하려면 원고가 해당 물건의 공유자여야 합니다.

지분이 작다는 이유만으로 분할청구권이 없어지지는 않습니다.

부동산을 여러 명이 공유하고 있으며 공유자 사이에 분할 방법에 관한 협의가 성립하지 않아야 합니다.

협의가 현실적으로 불가능한 경우에도 소송을 제기할 수 있습니다.

공유자 전원이 소송 당사자로 포함되어야 합니다.

일부 공유자를 제외하면 소송요건에 문제가 생기거나 당사자 보정으로 사건이 지연될 수 있습니다.

분할금지 약정이 유효하게 존재하거나 법률상 분할이 제한되는 재산이라면 청구가 제한될 가능성이 있습니다.

상속재산분할이 완료되지 않은 공동상속재산은 일반적인 공유물분할이 아니라 가정법원의 상속재산분할심판이 필요한 경우가 있습니다.

법정상속분에 따른 상속등기를 했다는 사실만으로 언제나 상속재산분할이 완료된 것은 아니므로 등기원인과 기존 협의 여부를 확인해야 합니다.

핵심쟁점① 법원은 언제 경매분할을 선택하는가?

공유물분할청구소송에서 법원은 현물분할을 원칙으로 판단합니다.

현물분할은 토지를 지분 비율에 맞춰 여러 필지로 나누거나 각 공유자에게 서로 다른 부동산을 귀속시키는 방법입니다.

각 공유자가 받는 면적이 지분비율과 정확히 같지 않더라도 경제적 가치가 지분에 상응한다면 현물분할이 가능할 수 있습니다.

가치 차이가 크지 않다면 금전으로 차액을 조정하는 방법도 검토할 수 있습니다.

현물분할이 어려운 대표적인 부동산

아파트나 구분하기 어려운 단독주택 한 채는 물리적으로 분할하기 어렵습니다.

상가 한 개 호실이나 소규모 공장도 독립적인 여러 부동산으로 나누기 곤란할 수 있습니다.

토지는 분필이 가능하더라도 최소면적 제한, 도로 접근성, 건축 관련 규제와 토지 형상 때문에 실제 이용 가능한 상태로 나누지 못할 수 있습니다.

가치가 현저히 감소하는 경우

분할 전에는 도로에 접한 하나의 토지였지만 분할 후 일부 토지가 맹지가 된다면 전체 경제적 가치가 크게 떨어질 수 있습니다.

건물과 부지를 서로 다른 사람에게 귀속시키면서 토지 사용관계가 불안정해지는 경우에도 현물분할이 부적절할 수 있습니다.

그러나 단순히 분할 후 가격이 조금 낮아질 수 있다는 사정만으로 경매분할이 인정되는 것은 아닙니다.

현저한 가치 감소의 가능성을 구체적으로 설명해야 합니다.

공동상속 부동산의 경매분할

공동상속을 계기로 가족들이 부동산을 공유하고 일부 가족이 오랫동안 거주해 온 경우에는 경매가 생활기반을 상실하게 할 수 있습니다.

최근 판례는 공유자들 사이의 긴밀한 관계와 공유물 사용에 관한 합의 및 실제 거주 형태 등을 충분히 고려하도록 요구하고 있습니다.

지분을 경매로 취득한 제3자가 즉시 전체 부동산의 경매분할을 주장하더라도 법원은 먼저 현물분할이나 가격배상 등 다른 공평한 방법이 가능한지 신중히 검토해야 합니다.

실무 포인트

경매분할을 원하는 경우에는 현물분할이 왜 불가능하거나 경제적으로 부적절한지 입증해야 합니다.

경매를 피하려는 경우에는 가능한 현물분할안이나 가격배상안을 구체적인 도면과 자금자료를 통해 제시하는 것이 중요합니다.

핵심쟁점② 가격배상으로 경매를 피할 수 있는가?

가격배상은 특정 공유자가 부동산 전부를 취득하고 다른 공유자들에게 각 지분의 적정한 가격을 지급하는 분할 방법입니다.

이를 전면적 가격배상이라고 부르기도 합니다.

법원은 공유물의 성질과 위치, 사용관계, 공유지분, 취득을 원하는 사람의 필요 및 대금 지급 능력 등을 종합해 가격배상이 실질적인 공평에 부합하는지 판단합니다.

가격배상이 적합할 수 있는 경우

• 한 공유자가 부동산에서 장기간 거주하거나 영업한 경우

• 해당 공유자가 부동산 유지와 관리에 관여한 경우

• 다른 공유자들은 부동산을 직접 사용할 의사가 없는 경우

• 경매하면 가격이 크게 떨어질 가능성이 있는 경우

• 취득하려는 공유자가 적정한 지분대금을 지급할 능력이 있는 경우

• 객관적인 시가를 감정으로 확인할 수 있는 경우

자금 능력의 입증

부동산 전체를 취득하고 싶다는 의사만으로 가격배상이 인정되는 것은 아닙니다.

다른 공유자들의 지분가액을 실제로 지급할 수 있어야 합니다.

다음 자료가 도움이 될 수 있습니다.

• 예금잔액증명서

• 금융기관 대출승인 자료

• 보유 부동산과 처분계획

• 자금조달계획

• 일정 금액의 공탁

• 지급기한과 지급방법에 관한 구체적인 제안

지분가액의 기준

가격배상에서 지급할 지분가격은 공유물을 나누는 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

공시가격이나 일방이 원하는 호가만으로 정하지 않습니다.

감정평가, 실제 거래사례, 임대수익과 부동산의 현황 등을 종합할 수 있습니다.

실무 포인트

경매를 피하고 부동산을 단독 취득하려면 소송 초기부터 가격배상안을 제출하는 것이 좋습니다.

감정 결과가 나온 뒤에야 자금이 없다고 하면 가격배상 방식이 받아들여지기 어려워질 수 있습니다.

핵심쟁점③ 경매 후 실제 배당액은 얼마인가?

공유물분할 경매에서 부동산이 낙찰되었다고 해서 매각대금 전액을 공유지분대로 바로 나누는 것은 아닙니다.

집행비용과 부동산에 설정된 권리 및 각 지분에 관한 채권관계를 확인해야 합니다.

기본적인 계산 구조

실제 배당 가능액은 대체로 다음 항목을 고려해 계산합니다.

매각대금에서 경매 집행비용을 공제합니다.

부동산 전체에 설정된 선순위 담보권이나 우선변제권이 있다면 그 채권을 처리합니다.

특정 공유자의 지분에만 압류나 근저당권이 있다면 해당 공유자 몫에서 관련 채권자에게 배당될 수 있습니다.

남은 금액을 공유자들의 지분에 따라 배분합니다.

예시

공유자 A와 B가 아파트를 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있다고 가정하겠습니다.

아파트가 8억 원에 낙찰되고 경매비용과 전체 부동산에 관한 선순위 담보채무를 처리한 뒤 6억 원이 남았다면 기본적으로 각 3억 원을 기준으로 배당을 검토할 수 있습니다.

그러나 A의 지분에 1억 원의 압류가 있다면 A에게 배당될 금액 중 해당 채권자에게 먼저 배당될 수 있습니다.

B에게 A의 개인채무가 그대로 전가되는 것은 아니지만 권리의 설정 범위와 배당순위를 구체적으로 확인해야 합니다.

임차인이 있는 경우

대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 있다면 임차보증금 배당이 매각대금 분배에 영향을 줄 수 있습니다.

임차권이 매각으로 소멸하는지 매수인이 인수하는지도 확인해야 합니다.

공유자가 거주하는 경우

공유자가 부동산을 점유하고 있다는 이유만으로 일반 임차인과 같은 보증금 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다.

점유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하지 않으면 인도명령이나 명도소송으로 이어질 수 있습니다.

실무 포인트

소송 전에 단순히 시세에 자신의 지분을 곱해서 예상수령액을 계산해서는 안 됩니다.

예상 낙찰가, 경매비용, 담보권과 임차보증금을 반영한 배당표를 미리 작성해야 합니다.

실제 계산 및 판단 사례

공유자 세 명이 상가를 각각 2분의 1, 3분의 1, 6분의 1 지분으로 보유하고 있다고 가정하겠습니다.

상가의 일반 매매 예상가격은 12억 원이지만 경매에서 9억 원에 낙찰되었습니다.

경매비용과 전체 부동산에 설정된 근저당권 채무를 처리한 후 남은 금액이 7억 2천만 원이라면 기본적인 지분별 배당기준은 다음과 같습니다.

2분의 1 지분권자는 3억 6천만 원입니다.

3분의 1 지분권자는 2억 4천만 원입니다.

6분의 1 지분권자는 1억 2천만 원입니다.

다만 특정 지분에 압류나 별도의 담보권이 있다면 그 공유자의 배당금에서 채권자에게 지급될 수 있습니다.

공유자 사이에 재산세, 수선비, 임대수익과 독점사용에 관한 정산 문제가 있어도 해당 금액이 경매 배당에서 자동으로 모두 정산되는 것은 아닙니다.

별도의 부당이득반환청구나 비용상환청구가 필요한지 검토해야 합니다.

실무에서 가장 많이 발생하는 문제

경매분할 판결을 받으면 바로 돈이 나오는 것으로 생각하는 경우

경매분할 판결은 부동산을 경매해 대금을 나누라는 분할 방법을 정한 것입니다.

판결 확정 후 공유자가 별도로 경매를 신청해야 합니다.

경매에서 시세대로 매각될 것으로 예상하는 경우

감정가가 시세와 동일하다고 단정할 수 없습니다.

유찰되면 최저매각가격이 내려갈 수 있어 일반 매매보다 낮은 가격에 매각될 가능성이 있습니다.

상대방 지분만 경매되는 것으로 오해하는 경우

공유물분할 경매는 원칙적으로 공유물 전체를 매각합니다.

일반적인 공유지분 강제경매와 구분해야 합니다.

판결 전에 지분이 처분되는 경우

소송 중 공유자가 자신의 지분을 제3자에게 매도하거나 지분이 경매되면 당사자 관계가 달라질 수 있습니다.

승계참가와 소송인수 등 절차가 필요해져 사건이 지연될 가능성이 있습니다.

공유자의 소재를 모르는 경우

주소보정, 특별송달과 공시송달이 필요할 수 있습니다.

공유자가 사망했다면 상속인을 확인해 소송 당사자를 정리해야 합니다.

토지와 건물의 소유자가 다른 경우

토지만 공유이고 건물은 특정인의 소유라면 법정지상권, 임대차와 토지사용권이 문제 될 수 있습니다.

토지만 경매되면 매수인이 건물 사용관계의 영향을 받을 수 있어 낙찰가격이 낮아질 가능성이 있습니다.

반드시 확보해야 하는 증거

• 부동산 등기사항증명서

• 토지대장과 건축물대장

• 지적도와 임야도

• 공유지분 취득계약서

• 상속재산분할협의서 또는 심판문

• 공유자 사이의 분할금지 약정

• 부동산 감정평가서

• 인근 실거래사례와 시세자료

• 토지이용계획 자료

• 현황측량도와 분할안

• 임대차계약서

• 임대료 입금내역

• 근저당권과 대출금 자료

• 압류·가압류 관련 서류

• 재산세와 관리비 납부내역

• 수선비와 유지비 영수증

• 공유자 사이의 문자메시지와 이메일

• 매각 또는 지분매수 제안자료

• 내용증명과 배달증명

• 가격배상을 위한 자금능력 자료

• 공유물 사용과 점유상태를 보여주는 사진

• 건물과 토지의 이용관계를 보여주는 자료

공유물분할청구소송 경매 진행 절차

STEP1 공유자와 권리관계 확인

등기사항증명서를 통해 공유자 전원, 지분비율, 근저당권, 압류와 가압류를 확인합니다.

공유자 중 사망자가 있으면 상속인과 상속지분을 조사합니다.

STEP2 협의분할과 임의매각 시도

현물분할, 전체 부동산의 임의매각, 지분매수와 가격배상안을 제안합니다.

내용증명은 필수는 아니지만 협의 경과와 제안 내용을 증명하는 데 도움이 됩니다.

STEP3 공유물분할청구소송 제기

협의가 되지 않으면 공유자 전원을 피고로 하여 소송을 제기합니다.

소장에는 현물분할이 가능한지와 원하는 분할 방법을 구체적으로 기재합니다.

STEP4 감정과 측량

부동산의 시가와 현물분할 가능성이 쟁점이면 법원이 감정평가나 측량을 실시할 수 있습니다.

감정료와 측량비용을 정해진 기간에 예납해야 합니다.

STEP5 분할 방법에 관한 판결

법원은 당사자가 요구한 방식에 구속되지 않고 사건에 적합한 분할 방법을 정할 수 있습니다.

현물분할, 가격배상 또는 경매분할 중 공평한 방법을 선택합니다.

STEP6 경매신청과 매각·배당

경매분할 판결이 확정되면 판결문과 확정증명원 등 필요한 서류를 갖춰 공유물분할을 위한 경매를 신청합니다.

감정평가, 현황조사, 매각기일, 낙찰, 대금 납부와 배당절차를 거쳐 공유관계가 종료됩니다.

기간 및 비용

공유물분할청구소송의 기간은 공유자 수와 송달, 감정 및 측량 여부에 따라 달라집니다.

쟁점이 단순하고 조정이 성립한다면 약 3개월에서 6개월 안에 끝날 가능성이 있습니다.

판결까지 진행되는 사건은 통상 약 6개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다.

토지의 현물분할 가능성을 확인하기 위해 측량하고 부동산 시가를 감정하면 1년에서 2년 이상 이어질 수 있습니다.

항소하면 수개월에서 1년 이상이 추가될 가능성이 있습니다.

경매분할 판결 후 별도의 경매절차에는 약 6개월에서 1년 이상이 필요할 수 있습니다.

유찰, 권리관계에 관한 이의와 배당분쟁이 발생하면 더 길어질 수 있습니다.

비용에는 인지대, 송달료, 감정료, 측량비용과 전문가 보수가 포함될 수 있습니다.

경매에서는 신청비용, 감정비용, 현황조사와 매각 관련 비용이 발생합니다.

경매비용은 매각대금에서 처리될 수 있지만 신청 단계에서는 일정 금액을 예납해야 할 수 있습니다.

상대방의 대응 및 방어 전략

상대방은 공유물분할청구소송에서 다음과 같은 주장을 할 수 있습니다.

• 유효한 분할금지 약정이 있다는 주장

• 원고의 지분 취득이 무효라는 주장

• 현물분할이 가능하다는 주장

• 경매하면 가치가 지나치게 낮아진다는 주장

• 자신이 부동산을 단독 취득하고 지분가격을 지급하겠다는 주장

• 원고의 감정가가 지나치게 높거나 낮다는 주장

• 상속재산분할이 먼저 진행되어야 한다는 주장

• 토지와 건물을 함께 고려해야 한다는 주장

• 자신이 재산세와 수선비를 대신 납부했다는 주장

• 다른 공유자의 독점사용이익을 정산해야 한다는 주장

• 경매분할이 공유자들의 생활기반을 과도하게 침해한다는 주장

경매를 원하는 원고는 현물분할과 가격배상이 어려운 이유를 구체적으로 설명해야 합니다.

경매를 피하려는 피고는 단순히 거주하고 있다는 주장에 그치지 않고 실행 가능한 분할안과 지분매수 자금을 제시해야 합니다.

법원은 어느 한쪽이 원하는 방식에 그대로 구속되지 않습니다.

부동산의 성격과 이용관계 및 모든 공유자의 실질적 공평을 고려해 분할 방법을 결정할 수 있습니다.

가장 많이 하는 실수 TOP5

1. 일부 공유자를 피고에서 제외하는 실수

공유물분할은 공유자 전원의 권리에 영향을 줍니다.

필요한 공유자를 누락하면 보정으로 사건이 지연되거나 소송요건에 문제가 생길 수 있습니다.

2. 경매판결만 받으면 사건이 끝난다고 생각하는 실수

경매분할 판결이 확정된 뒤 별도의 경매신청이 필요합니다.

매각과 배당까지 완료되어야 실제로 공유관계가 해소됩니다.

3. 일반 매매가격을 그대로 배당액으로 예상하는 실수

경매는 유찰될 수 있고 선순위 담보권과 집행비용이 공제될 수 있습니다.

예상 낙찰가를 기준으로 실수령액을 계산해야 합니다.

4. 상속재산분할과 공유물분할을 구분하지 않는 실수

상속재산분할이 완료되지 않은 공동상속재산이라면 가정법원 절차가 필요할 수 있습니다.

절차를 잘못 선택하면 오랜 기간 소송을 진행하고도 본안 판단을 받지 못할 가능성이 있습니다.

5. 경매를 피할 구체적인 대안을 제출하지 않는 실수

경매에 반대한다는 주장만으로는 부족합니다.

현물분할 도면, 감정가격, 지분매수안과 자금조달 자료를 제출해야 합니다.

최신 판례 및 최근 실무

대법원은 재판상 공유물분할에서는 현물분할이 원칙이라는 입장을 유지하고 있습니다.

경매에 따른 대금분할은 현물로 나눌 수 없거나 현물분할을 하면 부동산 가치가 현저히 감소할 우려가 있는 경우에 선택해야 합니다.

법원은 경매가 편리하다는 이유만으로 다른 분할 방법을 충분히 검토하지 않은 채 경매분할을 선택해서는 안 됩니다.

토지를 현물로 나눌 때 각 공유자가 취득하는 면적이 지분비율과 정확히 같아야 하는 것은 아닙니다.

토지의 위치, 도로 접근성과 이용가치 등을 고려해 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 나눌 수 있습니다.

가치의 과부족은 금전으로 조정하는 방식도 허용될 수 있습니다.

일부 공유자는 분할하고 나머지 공유자들은 자신들 사이의 공유관계를 유지하는 방법도 구체적인 사정에 따라 검토할 수 있습니다.

특정 공유자가 부동산 전체를 취득하고 다른 공유자에게 적정한 지분가격을 지급하는 가격배상도 현물분할의 한 방법으로 인정될 수 있습니다.

이때 지분가격은 공유물분할 시점의 객관적인 시장가격을 기준으로 산정해야 합니다.

공동상속으로 형성된 공유관계처럼 가족 사이의 유대관계와 오랜 사용 합의가 있는 경우에는 지분을 취득한 제3자가 경매분할을 요구하더라도 다른 공유자들의 사용과 거주 관계를 충분히 고려해야 합니다.

최근 판례는 공유자들이 실제로 거주하거나 생활하고 있는 부동산에 관해 경매분할을 쉽게 선택하기보다 현물분할과 가격배상 등 다른 방법을 먼저 면밀히 검토해야 한다는 취지를 강조하고 있습니다.

함께 진행되는 법률문제

공유물분할청구소송 경매에서는 다음 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

• 상속재산분할심판

• 부당이득반환청구

• 임료 상당액 청구

• 공유지분 매매

• 소유권이전등기청구

• 소유권말소등기청구

• 명의신탁 분쟁

• 유치권 분쟁

• 근저당권과 배당 문제

• 임차보증금 반환

• 토지인도와 건물철거

• 인도명령과 명도소송

• 재산세와 관리비 정산

• 필요비·유익비 상환

• 가압류와 처분금지가처분

• 취득세와 양도소득세

• 경매 배당이의

• 공유자 우선매수권 문제

공유물 전체를 분할하기 위한 경매와 일부 공유지분만 매각하는 강제경매는 서로 다른 절차입니다.

공유물분할 경매로 부동산 전체가 매각되는 경우 일반적인 지분경매에서 문제 되는 공유자 우선매수권이 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.

경매에 직접 참여해 부동산을 낙찰받으려는 공유자는 입찰보증금, 잔금조달과 권리관계를 별도로 준비해야 합니다.

공유물분할청구소송 경매 FAQ

공유물분할청구소송을 하면 무조건 경매되나요?

그렇지 않습니다.

재판상 분할은 현물분할이 원칙이며 현물분할이 어렵거나 가치가 현저히 감소할 우려가 있을 때 경매분할을 검토합니다.

원고가 경매를 요구하면 법원은 그대로 판결하나요?

반드시 그렇지는 않습니다.

법원은 당사자가 요구한 방식에 구속되지 않고 사건에 적합한 분할 방법을 정할 수 있습니다.

피고가 경매에 반대하면 경매판결을 못 하나요?

피고가 반대한다는 이유만으로 경매분할이 배제되지는 않습니다.

객관적으로 현물분할과 가격배상이 어렵다면 경매가 명해질 가능성이 있습니다.

아파트도 현물분할할 수 있나요?

일반적인 아파트 한 채는 물리적으로 나누기 어려우므로 경매분할이나 가격배상이 주로 검토될 수 있습니다.

토지도 경매분할될 수 있나요?

가능합니다.

다만 토지는 먼저 분필과 현물분할이 가능한지 검토해야 합니다.

공유자 중 한 명이 부동산 전체를 살 수 있나요?

가격배상 방식으로 전체 부동산을 취득하거나 경매절차에 직접 입찰하는 방법을 검토할 수 있습니다.

가격배상을 받으려면 감정평가가 필요한가요?

당사자들이 가격에 합의하지 못하면 객관적인 시가를 확인하기 위해 감정이 필요할 가능성이 큽니다.

지분을 취득할 자금이 부족하면 가격배상이 가능한가요?

다른 공유자들의 지분가액을 지급할 능력이 중요합니다.

자금조달 능력을 소명하지 못하면 가격배상 방식이 받아들여지기 어려울 수 있습니다.

경매분할 판결이 확정되면 바로 경매가 시작되나요?

아닙니다.

판결 확정 후 공유자가 별도로 경매를 신청해야 합니다.

경매신청은 공유자 모두가 해야 하나요?

확정판결에 따라 경매를 신청할 수 있는 공유자가 신청할 수 있습니다.

구체적인 신청권자와 제출서류는 판결 주문을 확인해야 합니다.

상대방이 경매신청을 하지 않으면 어떻게 하나요?

본인이 확정판결에 따른 경매신청권을 가지는지 확인해 직접 신청할 수 있습니다.

공유물분할 경매에서 지분만 팔리나요?

원칙적으로 공유물 전체가 매각됩니다.

특정 지분만 매각되는 일반적인 지분경매와 구분해야 합니다.

공유자가 경매에 입찰할 수 있나요?

공유자도 일반 입찰자와 같이 경매에 참여할 수 있습니다.

입찰보증금과 매각대금 조달계획을 준비해야 합니다.

공유자에게 우선매수권이 있나요?

공유물 전체를 매각하는 분할경매에서는 일반적인 공유지분 경매의 우선매수권이 적용되지 않을 수 있습니다.

경매의 유형을 정확히 확인해야 합니다.

경매 감정가가 시세보다 낮으면 어떻게 하나요?

감정평가서의 비교사례, 부동산 현황과 누락된 요소를 검토해 적절한 절차로 의견을 제출할 수 있습니다.

단순히 감정가가 마음에 들지 않는다는 주장만으로 재감정이 이루어지는 것은 아닙니다.

경매가 유찰되면 어떻게 되나요?

새로운 매각기일이 지정되고 최저매각가격이 내려갈 수 있습니다.

유찰이 반복되면 공유자들의 최종 배당액도 감소할 가능성이 있습니다.

경매 전에 합의매각할 수 있나요?

공유자 전원이 동의한다면 일반 매매로 부동산을 처분하고 대금을 나눌 수 있습니다.

경매절차가 이미 시작되었다면 취하와 이해관계인의 동의가 필요한지도 확인해야 합니다.

소송 중에도 합의할 수 있나요?

판결 전까지 조정, 화해 또는 임의매각 방식으로 합의할 수 있습니다.

판결 후에도 경매가 완료되기 전이라면 구체적인 상황에 따라 합의를 검토할 수 있습니다.

경매분할 판결 후에도 가격배상으로 합의할 수 있나요?

공유자 전원이 동의하고 경매절차를 적절하게 정리할 수 있다면 협의를 검토할 수 있습니다.

이미 경매에서 매각허가결정이 내려졌거나 매수인이 대금을 납부한 경우에는 달라질 수 있습니다.

근저당권이 있으면 공유물분할을 못 하나요?

근저당권이 있다는 이유만으로 분할청구가 금지되는 것은 아닙니다.

다만 근저당권의 존속과 경매 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

한 공유자의 지분에만 압류가 있으면 어떻게 되나요?

해당 지분에 관한 배당금에서 압류채권자에게 배당될 수 있습니다.

압류의 범위와 우선순위를 확인해야 합니다.

임차인이 있으면 경매분할이 가능한가요?

가능할 수 있습니다.

임차인의 대항력, 우선변제권과 보증금 인수 여부가 낙찰가와 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

한 사람이 부동산을 독점 사용하고 있으면 어떻게 하나요?

공유물분할과 별도로 사용이익에 관한 부당이득반환청구를 검토할 수 있습니다.

다른 공유자들이 실제로 사용을 요구했는지와 독점사용의 경위를 확인해야 합니다.

재산세와 수리비를 혼자 냈다면 경매대금에서 정산되나요?

자동으로 모두 정산되는 것은 아닙니다.

필요비인지와 다른 공유자들이 부담해야 할 비용인지에 따라 별도 청구가 필요할 수 있습니다.

월세 수익은 어떻게 나누나요?

공유 부동산의 임대수익은 지분관계에 따라 정산할 문제가 생길 수 있습니다.

임대차계약서와 입금내역 및 관리비 지출자료를 확보해야 합니다.

상속받은 부동산도 공유물분할소송을 하나요?

상속재산분할이 완료되어 일반적인 공유관계가 형성되었는지에 따라 달라집니다.

아직 분할되지 않은 공동상속재산이라면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 할 수 있습니다.

공유자가 사망하면 소송은 어떻게 되나요?

사망한 공유자의 상속인과 상속지분을 확인해 당사자를 정리해야 합니다.

소송 중 사망한 경우에는 소송수계 절차가 필요할 수 있습니다.

공유자의 주소를 모르면 소송할 수 없나요?

주소보정, 사실조회, 특별송달과 공시송달 등을 검토할 수 있습니다.

그만큼 사건 기간이 늘어날 가능성이 있습니다.

항소하면 경매를 바로 진행할 수 있나요?

판결이 확정되지 않았다면 원칙적으로 그 판결에 따른 공유물분할 경매를 바로 진행하기 어렵습니다.

항소심 결과와 확정 여부를 확인해야 합니다.

경매와 배당까지 몇 년 걸리나요?

소송, 항소와 경매가 모두 이어지면 1년 6개월에서 3년 이상 걸릴 가능성도 있습니다.

공유자 수, 감정, 유찰과 배당분쟁에 따라 달라질 수 있습니다.

많이 검색하는 관련 주제

• 공유물분할청구소송 경매 절차

• 공유물분할 경매 판결 후 신청방법

• 공유물분할청구소송 현물분할 기준

• 공유물분할 가격배상 요건

• 공유물분할 경매 피하는 방법

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• 공유물분할 분할금지 약정

• 공유물분할 경매 세금

• 공유물분할 경매 명도

• 공유물분할 경매 감정가

• 공유물분할소송 중 지분매각

핵심 체크리스트

지금 해야 할 일

• 최신 등기사항증명서를 확인했는지

• 공유자 전원과 정확한 지분비율을 확인했는지

• 공유자 중 사망자가 있는지 확인했는지

• 분할금지 약정이 있는지 확인했는지

• 상속재산분할과 공유물분할을 구분했는지

• 협의매각과 지분매수를 먼저 제안했는지

준비해야 할 자료

• 부동산 등기사항증명서

• 토지대장과 건축물대장

• 지적도와 현황측량도

• 감정평가와 실거래자료

• 임대차계약서

• 대출과 근저당권 자료

• 재산세와 관리비 내역

• 공유자 사이의 협의자료

• 점유와 사용현황 자료

• 가격배상 자금조달 자료

놓치기 쉬운 부분

• 일반 매매가격과 경매 예상가격을 구분했는지

• 경매비용을 반영했는지

• 임차보증금과 담보채무를 확인했는지

• 특정 지분의 압류·가압류를 확인했는지

• 판결 후 별도의 경매신청이 필요하다는 점을 확인했는지

• 경매 후 명도 가능성을 검토했는지

• 세금과 비용 정산을 검토했는지

주의사항

• 일부 공유자를 소송에서 제외하지 않았는지

• 경매만을 유일한 분할 방법으로 단정하지 않았는지

• 가격배상을 주장하면서 지급 능력을 준비했는지

• 근거 없이 높은 감정가만 주장하지 않았는지

• 경매 낙찰가가 시세와 같을 것으로 예상하지 않았는지

• 독점사용이익과 비용정산을 별도로 검토했는지

• 판결 이후 매각·배당까지 전체 기간을 계획했는지

3줄 요약

공유물분할청구소송 경매는 현물분할이 불가능하거나 현물로 나누면 부동산 가치가 현저히 감소할 우려가 있을 때 선택되는 분할 방법입니다.

경매분할 판결이 확정되어도 부동산이 바로 매각되는 것은 아니며 별도의 경매신청과 감정·매각·배당절차를 거쳐야 합니다.

유찰과 담보권으로 실제 배당액이 줄어들 수 있으므로 소송 전에 가격배상과 임의매각 가능성 및 예상 경매 실수령액을 함께 비교해야 합니다.